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Tutti coloro che si accingono a fare l’estinzione anticipata del mutuo, per chiudere il rapporto qualche anno prima della scadenza programmata, vogliono sapere se la banca deve rimborsare, in tutto o almeno in parte, i costi che il cliente aveva sostenuto per ottenere il finanziamento, come le spese per la perizia di valutazione dell’immobile e l’iscrizione ipotecaria, oppure se quei soldi sono definitivamente persi.

A questa domanda la famosa sentenza “Lexitor” della Corte di Giustizia Europea del 2019 aveva risposto in senso affermativo, ma si riferiva in generale ai finanziamenti e prestiti di credito al consumo, e non ai mutui ipotecari in particolare: la questione era rimasta aperta. Così un’associazione di consumatori austriaca ha interpellato i giudici europei su questo specifico problema, e a febbraio 2023 è arrivata la risposta in una sentenza che potremmo definire “anti-Lexitor” e che qualcuno ha già chiamato “salvabanche”: in caso di estinzione anticipata del mutuo la banca deve rimborsare soltanto i costi variabili – detti anche recurring: sono quelli dipendenti dall’effettiva durata del credito, e che non sono più dovuti per il periodo successivo all’estinzione – ma non i costi fissi (chiamati, in gergo tecnico, costi upfront), cioè le spese inizialmente sostenute dal mutuatario e che comunque non dipendono dalla durata del contratto.

Insomma, per effetto di questa nuova sentenza della Cgue i rimborsi sono limitati, e questo potrebbe penalizzare parecchio i consumatori. Cerchiamo di capire come stanno le cose e quali costi la banca deve rimborsare in caso di estinzione anticipata del mutuo.

Estinzione anticipata mutuo: come funziona
L’estinzione anticipata del mutuo è la facoltà, riconosciuta al debitore mutuatario, di rimborsare alla banca mutuante il capitale erogato, prima della scadenza prevista dal contratto. Così il mutuo si può concludere molto prima del periodo programmato nel piano di ammortamento, in cui era stato stabilito il numero di rate ed il relativo importo.

Estinzione anticipata mutuo: ci sono penali?
Dal 2007 in poi non sono più previste commissioni o penali in caso di estinzione anticipata del mutuo che riguarda la prima casa o gli altri immobili ad uso abitativo e quelli destinati all’attività economica o professionale svolta da persone fisiche: quindi si restituisce alla banca solo l’importo residuo.

Al riguardo la legge dispone che: «È nullo qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale o ad altra prestazione a favore del soggetto mutuante per l’estinzione anticipata o parziale dei mutui stipulati o accollati a seguito di frazionamento, per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche».

Estinzione anticipata finanziamenti e prestiti: cosa dice la legge
La sentenza Lexitor della Corte di Giustizia Europea aveva sancito, in caso di estinzione anticipata di finanziamento relativo al credito al consumo (come i prestiti personali e le cessioni del quinto dello stipendio), il fondamentale principio della rimborsabilità di tutti i costi sostenuti dal debitore all’atto dell’accensione del prestito.

Il principio è stato poi recepito nel Testo Unico Bancario che sancisce il diritto del consumatore ad una riduzione totale del costo del credito, pari all’importo degli interessi e dei costi dovuti per la vita residua del contratto interrotto prima della naturale scadenza.

Per il periodo intertemporale (fino al 2021, quando sono state fissate le regole attuali) a dicembre 2022 è anche intervenuta la Corte Costituzionale a sancire l’illegittimità della riduzione del diritto alla restituzione solo ad alcune tipologie di costi, anziché a tutte.

Estinzione anticipata mutuo: quali costi vanno rimborsati?
Nonostante questi interventi giurisprudenziali e normativi, rimanevano scoperti proprio i costi relativi al credito immobiliare, in caso di estinzione anticipata del mutuo, disciplinata da un’apposita direttiva europea del 2017, diversa e distinta da quella del credito al consumo, che, come abbiamo visto, è stata già recepita nel nostro ordinamento.

Ora la lacuna è stata colmata dalla nuova pronuncia della Corte di Giustizia Europea: molto attesa, perché estendere la portata della sentenza Lexitor anche ai mutui immobiliari avrebbe significato obbligare le banche a dover restituire, in tutti i casi di estinzione anticipata, i costi fissi sostenuti inizialmente dal consumatore, come quelli relativi alla valutazione dell’immobile, all’assicurazione ed all’iscrizione ipotecaria.

Ma stavolta la risposta dei giudici europei non è stata favorevole ai consumatori: la Corte  ha stabilito che il diritto alla restituzione non include «le spese di gestione indipendenti dalla durata del credito, neppure proporzionalmente». La sentenza sottolinea che il diritto del cliente «non include i costi che, indipendentemente dalla durata del contratto, siano posti a carico del consumatore a favore sia del creditore che dei terzi per prestazioni che siano già state eseguite integralmente al momento del rimborso anticipato».

Estinzione anticipata mutuo: quando c’è diritto al rimborso?
Per capire le implicazioni della pronuncia in commento, bisogna ricordare che i costi derivanti dall’estinzione anticipata del mutuo si dividono in due fondamentali categorie, e alla stregua della nuova sentenza “salvabanche” solo la prima di esse è rimborsabile, mentre la seconda rimane a carico del cliente che l’aveva sostenuta al momento della stipula del contratto:

- costi recurring (dall’inglese, “ricorrenti”), consistenti in tutte le spese collegate alla durata del contratto, come le spese d’incasso rata e i premi delle polizze assicurative: con l’estinzione anticipata viene meno la ragione del loro pagamento per il futuro, così come, ovviamente, avviene per gli interessi programmati, che non sono più dovuti;
- costi up front (dall’inglese: “in anticipo”), rappresentati da tutte le varie spese legate alla concessione del finanziamento, come la perizia di stima del valore dell’immobile e l’iscrizione dell’ipoteca posta a garanzia del mutuo: questi importi non dovranno essere restituiti dalla banca in caso di estinzione anticipata.

Estinzione anticipata mutuo: cosa fare in caso di mancata restituzione?
I giudici europei precisano che, per tutelare i consumatori da eventuali comportamenti abusivi delle banche, bisogna verificare che i costi posti a carico dei clienti «non costituiscano una remunerazione del creditore per l’uso temporaneo del capitale o per prestazioni che, al momento del rimborso anticipato, dovrebbero ancora essere fornite al consumatore»; in caso di contestazioni, tocca sempre alla banca provare «il carattere ricorrente o meno dei costi in questione».

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